Анализ ситуации с недвижимостью и действующего гражданского законодательства на стадии создания Закона о регистрации привели к выводу о неприемлемости для России принципов актовой системы. Фактическое отсутствие в течение семидесяти лет рынка недвижимости, обусловленная этим низкая правовая культура в данной области, высокий уровень криминальности в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом, все это не позволяло государству быть лишь сторонним наблюдателем и вмешиваться в эти отношения лишь на стадии судебного разбирательства. При такой организации системы были бы фактически нарушены нормы Конституции, обязывающие государство осуществлять охрану собственности и прав граждан.
При формальном подходе к вопросу регистрации и отказа в регистрации практически был бы устранен предварительный контроль за соответствием волеизъявления сторон закону, что привело бы к регистрации несуществующих прав и практическому отсутствию гарантий прав на недвижимость со стороны государства.
В то же время анализ действующего законодательства о регистрации приводит к выводу о том, что действующую в России систему регистрации прав на недвижимость нельзя отнести ни к одной из выделенных классификационных групп.
Дело в том, что ни один из принципов титульной системы не действует в нашей стране в полном объеме.
Безусловно, нельзя упрекнуть российскую систему регистрации в пренебрежении принципом гласности. Пункт 1 ст. 7 Закона о регистрации раскрывает этот принцип: "Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя)". Проблемы, связанные с реализацией этого принципа, будут рассмотрены ниже *(86). Однако, как уже отмечалось, принцип гласности - неотъемлемая принадлежность любой регистрационной системы.
В определенной степени реализован в нашей системе регистрации принцип внесения, который характеризует значение акта государственной регистрации для возникновения права. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ "права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом". Таким образом, не во всех случаях закон связывает возникновение права на недвижимое имущество с государственной регистрацией *(87). Следовательно, с точки зрения принципа внесения российская система регистрации ближе к германской модели, в которой, в отличие от системы Торренса, также отсутствует абсолютизация значения акта регистрации.
|