Но далеко не у всех обладателей вещных прав на объекты недвижимости имеются такие свидетельства. Данное положение, однако, в соответствии с действующим законодательством отнюдь не означает, что такие лица не являются законными обладателями этих прав. К таким правообладателям относятся, например, все лица, которые приобрели соответствующие права до введения в действие Закона о регистрации, в частности в результате приватизации.

Не отрицая безусловную взаимосвязь деятельности государства по техническому описанию, кадастровому учету объектов и его деятельности по определению обладателей прав на эти объекты, следует подчеркнуть, что эта взаимосвязь вызвана лишь тем, что и та и другая деятельность связана с объектом недвижимости. Но, будучи связанной с объектом недвижимости, каждый вид деятельности имеет свой самостоятельный предмет: в одном случае - это сам объект недвижимости, который существует независимо от существования прав на него, а в другом случае - права на этот объект. Каждый вид деятельности предполагает использование абсолютно различных методов и знаний в совершенно разных областях. Если описание объекта требует, прежде всего, технических знаний, то установление прав на него - в чистом виде область юридической практики.

Если функция управления государственным имуществом реализуется путем совершения конкретных актов распоряжения имуществом, а функция разрешения споров о правах на недвижимость - путем рассмотрения дел и вынесения судебных решений, то функция регистрации объекта представляет собой деятельность государства по фиксации и удостоверению бесспорных фактов и состояний. Применительно к недвижимости речь идет об установлении фактов, необходимых для возникновения, изменения и прекращения прав на объекты недвижимости, фиксации на этом основании возникновения, изменения или прекращения этих прав и удостоверения этих обстоятельств.

Организацию системы регистрации по такому принципу следовало, безусловно, признать шагом вперед по сравнению с полным осуществлением функций регистрации коммерческими организациями, однако и этот принцип не соответствовал закону.
В правовом отношении процесс регистрации не подлежит искусственному делению, его должен осуществлять единый орган, несущий всю полноту ответственности как за процесс, так и за его результат. Возведение предварительной работы с документами в разряд оказываемой заявителю услуги также было искусственным и вызывало серьезные проблемы с точки зрения антимонопольного законодательства, поскольку принуждало граждан за оказанием этой услуги обращаться в строго определенную организацию, независимо от того, считают ли они, что им эта услуга необходима.

Указанные обстоятельства создают ряд серьезных проблем в установлении правовой природы и юридического значения регистрации прав на недвижимость, осуществляемой БТИ, особенно в период после введения в действие части первой ГК РФ. По вышеизложенным основаниям эту регистрацию нельзя назвать государственной, а закон связывает юридические последствия только с государственной регистрацией. Возможно, именно эту ситуацию имел в виду законодатель, когда в ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" записал, что до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (здесь регистрация не характеризуется как государственная).

Однако на некоторых положениях, которые можно называть организационными принципами построения системы, следовало бы остановиться предварительно, поскольку они оказывают серьезное влияние на развитие системы государственной регистрации и выполнение ею своих функций.
Одним из важнейших принципов осуществления регистрации прав на недвижимость является государственный характер этой регистрации *(110).
Это положение, внешне вполне очевидное и закрепленное в гражданском законодательстве России, на практике в условиях отсутствия закона о регистрации пробивало себе дорогу с большим трудом и понималось весьма по-разному.

Конституционный Суд РФ, рассматривая правовое положение добросовестного приобретателя вообще (а не применительно к недвижимости) *(100), признал, что незащищенность добросовестных приобретателей "вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

Таким образом, гарантии государства распространяются исключительно на собственников жилых помещений, а размер гарантии ограничен так, что не компенсирует утрату даже однокомнатной квартиры (если иметь в виду цены на недвижимость в крупных городах) *(99).
Вместе с тем принятие данной нормы, на наш взгляд, свидетельствует о том векторе, по которому должно происходить развитие системы регистрации. Скорость движения в этом направлении, как представляется, находится в зависимости от исторических и экономических факторов. Именно эти факторы в течение длительного времени делали невозможным введение полных гарантий всем лицам, утратившим право собственности на недвижимость.

Анализ этой редакции статьи говорит о том, что она провозглашала скорее безответственность государства за деятельность в сфере регистрации, чем определяла принципы его ответственности. Учреждение юстиции, как указывалось, несет ответственность за допущенные им нарушения в соответствии с самим Законом о регистрации (а не в соответствии с действующим законодательством РФ, как это указано для конкретных лиц). В то же время сам Закон о регистрации такой ответственности учреждения не устанавливал. Кроме того, учреждение несет ответственность лишь за своевременность и точность записей в реестре, что вполне может быть использовано как основание для исключения ответственности за результаты правовой экспертизы по установлению наличия оснований для внесения этих записей.

Попробуем ответить на эти вопросы. Ранее уже обосновывалась неприемлемость для нашей страны актовой системы регистрации. Видимо поэтому в части компетенции регистратора нашим законодательством были восприняты стандарты титульной системы. Поэтому ст. 13 Закона о регистрации возложила на регистратора "правовую экспертизу документов и проверку законности сделки", а ст. 20 предусмотрела возможность отказа в государственной регистрации в связи с тем, что "документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства". Почему же вместе с характерными для титульной системы полномочиями регистратора не были реализованы гарантии для добросовестных приобретателей и лиц, утративших права на недвижимость в результате неправильных действий регистратора или незаконных действий иных лиц?

Несоответствие действующей системы регистрации рассмотренным выше принципам отмечалось рядом исследователей. Е.С. Рогова пишет: "Потребности оборота требуют пересмотра принципов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действию принципов внесения, достоверности и бесповоротности должны быть подчинены правила совершения сделок с недвижимостью. С момента государственной регистрации права в силу принципов внесения, достоверности и бесповоротности все иные лица, в том числе заключившие договор купли-продажи недвижимости раньше, но не зарегистрировавшие переход права собственности, должны приобретать только право требования возмещения убытков, но не передачи недвижимости.

Как уже указывалось, основным принципом титульной системы является принцип публичной достоверности, состоящий в том, что всякая запись в реестре имеет полную юридическую силу для третьих лиц, даже тогда, когда она не соответствует действительности. Поиск похожей формулировки в законодательстве о регистрации не увенчается успехом. Вместо этого мы найдем положение, которое, на наш взгляд, прямо указывает на то, что принцип публичной достоверности в российском законодательстве о регистрации не действует. Это положение сформулировано в абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации и звучит следующим образом: "Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".

Анализ ситуации с недвижимостью и действующего гражданского законодательства на стадии создания Закона о регистрации привели к выводу о неприемлемости для России принципов актовой системы. Фактическое отсутствие в течение семидесяти лет рынка недвижимости, обусловленная этим низкая правовая культура в данной области, высокий уровень криминальности в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом, все это не позволяло государству быть лишь сторонним наблюдателем и вмешиваться в эти отношения лишь на стадии судебного разбирательства. При такой организации системы были бы фактически нарушены нормы Конституции, обязывающие государство осуществлять охрану собственности и прав граждан.

По мнению О.Ю. Скворцова, принцип публичной достоверности состоит в том, что "лица, которые добросовестно полагаются на сведения, содержащиеся в государственном реестре прав на недвижимое имущество, становятся обладателями прав на недвижимость даже в том случае, если государственная регистрация основана на юридически порочных фактах" *(83). Действительно, сама по себе публичная достоверность имеет смысл лишь тогда, когда она сочетается с принципом бесповоротности, который исключает лишение права добросовестного приобретателя, если он в своей добросовестности опирается на публичную достоверность сведений соответствующего реестра. Не случайно зачастую принцип публичной достоверности и бесповоротности рассматривается как единый принцип.

Реальным основанием перехода права является соглашение сторон относительно изменения вещных прав, т.е. вещный договор. Этот договор, в отличие от обязательственного, не порождает прав и обязанностей сторон в отношении совершения определенных действий, а представляет собой соглашение о переходе вещных прав, вполне независимое от предшествовавшей обязательственной сделки. Таким образом, право возникает из совокупности юридических фактов - юридического состава, элементами которого являются вещный договор и акт регистрации.

Система регистрации, существующая в современной Германии, относится к третьему варианту. Согласно действующему Гражданскому уложению Германии (далее - ГГУ) правовое состояние недвижимости и любое его изменение требует регистрации в специальной поземельной книге, которую ведет компетентный государственный орган. Иными словами, в основе германской вотчинной системы лежит принцип публичности (в литературе он также именуется принципом формальной гласности или принципом внесения)

Принципы, характеризующие систему государственной регистрации, будут первоначально нами рассмотрены безотносительно к законодательству Российской Федерации. Такой подход имеет несколько причин. Во-первых, эти принципы были сформулированы и проанализированы задолго до появления ныне действующего российского законодательства. Во-вторых, действующее российское законодательство специально не формулирует принципов, характеризующих систему государственной регистрации. В-третьих, по мнению ряда исследователей и автора данной книги, многие принципы в действующем законодательстве не реализованы, либо реализованы неполно и неточно, либо противоречат один другому. В этом состоит основная причина большинства проблем, характеризующих существующую в России систему государственной регистрации, если только ее можно назвать системой с учетом изложенного выше.

Исторический анализ развития законодательства об обороте недвижимого имущества позволил выявить в качестве одной из основных объективных закономерностей установление и развитие начал публичности.
Анализируя цели установления регистрации прав на недвижимость как логического завершения развития публичности, автор пытался обосновать точку зрения, согласно которой основной целью введения и существования регистрации прав на недвижимое имущество является цель защиты имущественных прав участников гражданского оборота недвижимого имущества.

В задачи настоящего исследования не входит рассмотрение методов анализа рынка и способов влияния государства на рыночные процессы. Применительно же к системе регистрации можно сказать, что она не только является одним из основных источников информации о рынке недвижимости, но может выступать и средством влияния на рынок.
Установление того или иного порядка государственной регистрации может очень существенно повлиять на организацию отношений участников сделок с недвижимостью. В качестве примера можно привести ситуацию в Санкт-Петербурге, где введение системы государственной регистрации, предусматривающей возможность отказа, привело к коренной реорганизации системы расчетов по сделкам с квартирами, а введение регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости существенно изменило отношения между участниками "долевого строительства" жилья.

В регистрации права собственности Российской Федерации и субъектов Федерации, возникших до введения в действие настоящего закона, может быть отказано, если на момент обращения за регистрацией на данный объект зарегистрировано право другого лица, либо имеется заявление другого лица о регистрации права на тот же объект.