Вместе с тем принятие данной нормы, на наш взгляд, свидетельствует о том векторе, по которому должно происходить развитие системы регистрации. Скорость движения в этом направлении, как представляется, находится в зависимости от исторических и экономических факторов. Именно эти факторы в течение длительного времени делали невозможным введение полных гарантий всем лицам, утратившим право собственности на недвижимость.

Для подтверждения этого вывода достаточно проанализировать ситуацию на рынке жилья в Санкт-Петербурге. Рыночные отношения в данной сфере начали активно развиваться с 1991 г. При этом до 1994 г. отсутствовала система регистрации прав, включающая анализ юридической состоятельности правоустанавливающих документов. Регистрация производилась учреждениями технической инвентаризации вне надлежащей правовой регламентации этого процесса. Вопрос о самой возможности отказа и об основаниях такого отказа не ставился. В результате было зарегистрировано значительное количество прав, как на основании ничтожных сделок, так и сделок, подлежащих признанию недействительными.
Возложение на органы, производящие регистрацию, материальной ответственности за все ранее совершенные ошибки привело бы к необходимости выплаты огромных сумм из бюджета государства, что было нереально в существовавшей экономической ситуации.
Таким образом, мы должны констатировать наличие весьма сложной проблемы: с одной стороны - необходимость установить право государства при регистрации прав на недвижимость отказывать в регистрации по основаниям несоответствия закону содержания представленных для регистрации документов, а с другой - невозможность установить безусловную ответственность государства за действительность зарегистрированных прав.
Какой же существует выход из этой ситуации? Следует ли из-за невозможности решения в полном объеме проблемы с ответственностью отказаться от всеобъемлющей проверки оснований возникновения представленных для регистрации прав? Такой подход, по мнению автора, весьма непродуктивен. Более правильный - иной подход, исходящий из того, что формируемая сегодня система регистрации прав на недвижимость должна быть охарактеризована как "стремящаяся к титульной".
Объективная реальность такова, что нельзя одним актом законодательной власти на пустом месте провозгласить принципы титульной системы в полном объеме. При отсутствии предшествующей долгой и кропотливой работы по анализу существующих прав, такая система обречена на быстрый финансовый и организационный крах. Но для того, чтобы эта кропотливая работа могла быть проделана, она тоже нуждается в законодательном закреплении. Проводиться же такая работа может лишь в том случае, когда закон ориентирует регистрирующий орган на анализ правовой состоятельности рассматриваемых документов.
Вот почему, по нашему мнению, действующий Закон о регистрации должен рассматриваться как переходный к принципам полной и безусловной ответственности государства за действительность зарегистрированных им прав на недвижимость. Вопрос же о времени, необходимом для введения этого принципа, должен решаться в зависимости от состояния системы регистрации и финансовых возможностей государства.