Это положение, внешне вполне очевидное и закрепленное в гражданском законодательстве России, на практике в условиях отсутствия закона о регистрации пробивало себе дорогу с большим трудом и понималось весьма по-разному.

В бывшем СССР и России исторически сложилось так, что регистрацией прав на недвижимость в том узком аспекте, в котором она существовала, занимались организации, осуществляющие техническую инвентаризацию недвижимости. При этом на практике сведения о собственниках объекта вносились в паспорт объекта как одна из его "технических" характеристик. В период с начала 90-х гг. бюро технической инвентаризации (БТИ), осуществлявшие техническую инвентаризацию, в массовом порядке подверглись реорганизации и приобрели статус государственных или муниципальных предприятий. При этом функции по регистрации прав на недвижимость в различных формулировках вошли в учредительные документы этих предприятий в качестве одного из видов коммерческой деятельности. Именно так обстояло дело в Санкт-Петербурге к моменту начала введения системы государственной регистрации. Такая ситуация сохранялась и после введения в действие закона во многих субъектах Федерации. Более того, отдельные БТИ в России в результате процесса приватизации превратились в акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью, сохранив за собой функцию регистрации прав на недвижимость. Таким образом, декларированный законом принцип государственности регистрации был весьма далек от своей реализации.
Используя в ГК РФ словосочетание "регистрация прав на недвижимость" всегда с определением "государственная", законодатель сам однозначно определяет эту регистрацию как функцию государства. Государство же может осуществлять свои функции исключительно через свои органы и учреждения. Делегирование государственных функций коммерческим структурам, пусть даже учрежденным государством и находящимся в его собственности, является недопустимым. Тем более является недопустимым придание государственной функции характера коммерческой деятельности. Государство, осуществляя свои функции через свои органы, не предоставляет даже этим органам права непосредственно получать платежи от граждан и юридических лиц в виде пошлин и сборов. Эти платежи подлежат зачислению в бюджет. Получение же коммерческими структурами платы за осуществление государственных функций является правонарушением, влекущим для государства весьма существенный ущерб.