Указанные обстоятельства создают ряд серьезных проблем в установлении правовой природы и юридического значения регистрации прав на недвижимость, осуществляемой БТИ, особенно в период после введения в действие части первой ГК РФ. По вышеизложенным основаниям эту регистрацию нельзя назвать государственной, а закон связывает юридические последствия только с государственной регистрацией. Возможно, именно эту ситуацию имел в виду законодатель, когда в ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" записал, что до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (здесь регистрация не характеризуется как государственная).

Однако следует отметить, что осуществление функции регистрации коммерческими структурами противоречило и прежнему гражданскому законодательству, которое устанавливало, что сделки с объектами недвижимости подлежат регистрации в исполкомах местных советов народных депутатов по месту нахождения объекта. Таким образом, и прежнее законодательство подчеркивало государственный характер регистрации и определяло конкретный орган, уполномоченный на осуществление данной функции.
Вот почему ст. 8 вводного закона к части первой ГК РФ вряд ли можно признать нормой, устанавливающей правомочность регистрации прав на недвижимость, осуществленной структурами, которые нельзя отнести к государственным органам и учреждениям.
Каков же выход из ситуации? Его обязательно надо было найти, поскольку признание нарушения принципа государственной регистрации в качестве основания для лишения этой регистрации юридической силы привело бы к краху рынка недвижимого имущества, поскольку были признаны недействительными сделки, совершенные за несколько лет.
Вполне очевидно, что необходим государственный акт признания юридической силы регистрации прав на недвижимость независимо от организации, которая проводила такую регистрацию в соответствии с порядком, установленным на данной территории. Однако Закон о регистрации этой проблемы не решил. Пункт 1 ст. 6 указанного закона гласит: "Государственная регистрация, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной". В связи с изложенными выше соображениями следовало бы из данной формулировки изъять слово "государственная". При этом более правильной, поскольку были признаны недействительными сделки, совершенные за несколько лет:
Регистрация, осуществленная до вступления в силу настоящего Закона в порядке, установленном в месте нахождения объекта недвижимости, признается юридически действительной.
Вопрос о государственном характере регистрации имеет и еще один важный аспект. Регистрация может быть рассмотрена в двух значениях как определенная деятельность, процесс, который можно разделить на несколько стадий, и как результат этого процесса в виде акта регистрации.
В связи с этим не является праздным вопрос о том, должен ли носить государственный характер и осуществляться органом государства весь процесс регистрации, включающий прием, проверку и подготовку документов к регистрации, а также их выдачу заявителю, либо на государственный орган может быть возложено только осуществление самого акта регистрации, а все остальные стадии процесса могут исполняться иными субъектами.
Второй вариант понимания государственного характера регистрации прав до введения в действие Закона о регистрации лежал в основе построения регистрации в Москве, где удостоверение факта регистрации было возложено на департамент муниципального жилья, а вся многообразная деятельность по приему, предварительной проверке документов, введения информации в базу данных осуществлялась созданным специально для этой цели акционерным обществом "Мосприватизация". Аналогичная схема осуществления регистрации существовала и в Санкт-Петербурге до 1995 г. При этом акт регистрации осуществлялся должностными лицами Жилищного комитета, а остальные функции выполняло также созданное для этой цели государственное предприятие "Городское жилищное агентство".